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【深港联动】香港住宅市场综述 2020年3月
月报
业主议价空间扩大
二手成交连升两月
2020年3月份
一手市场
3月份香港一手住宅登记录594宗,总值73.7亿元,按月跌40.4%及24.8%,宗数创2018年12月386宗后15个月新低。反映早前受新春长假后肺炎疫情扩大影响,发展商暂缓推盘,以致手一手市况显着回落。近期市场有多个新盘陆续推售,料将于4月份陆续登记,相信4月的一手数字将回升。按季方面,2020年首季录2,196宗及245.2亿元,按季跌46.3%及48.5%,为2016年第一季1,261宗及165.7亿元之后,创4年按季新低。3月份最高登记宗数的新盘为屯门「恒大珺珑湾」1期,录60宗及2.7亿元。其次为元朗「瑧颐」,录52宗及3.3亿元。第三为日出康城「OceanMarini」,录36宗,总值3亿元。
3月份重点新盘落在新界区将军澳,会德丰旗下位于将军澳日出康城第9C期「OceanMarini」于三月上旬正式公布楼书,项目涉及503伙,实用面积由450至1,476平方呎,主打2房单位,324伙占全盘64.4%。发展商先后推出价单101伙,面积472至616平方呎,整批折实654.6万至951.1万元,折实呎价13,249至15,710元。以及加推101伙应市,面积由450至1,061平方呎,折实售价664.4万至1,731万元,呎价13,508至16,802元。并于三月中旬推出208伙单位作为项目首轮公开发售,最终沽出188伙,占可售208伙单位90%。发展商其后于三月中旬进行次轮公开发售102伙。单位面积由472至1,061方呎,折实价680.3万至1,695.1万,呎价由13,786至18,004元。项目最终单日售出68伙,占可销售约67%,首两轮则累售261伙单位,占可售310伙单位的近85%,套现逾22.6亿元。
豪宅方面,长实发展的位于港岛浅水湾「浅水湾道90号」,三月下旬以招标形式落实售出1号屋,面积5,862方呎,另设245呎花园及806呎天台,成交价4.6896亿,呎价80,000,同时为区内逾半年来同区最大额成交。据悉,买家为香港人。项目至今已售8幢大屋,套现近40亿,现仅余最后3幢洋房待售。
二手市场
3月录3,025宗及230.6亿元,按月升27.4%及9.5%,宗数创2019年11月3,350宗后4个月新高。受肺炎疫情扩大影响,2月初二手买卖明显减少,但下半月季节性旺市来临,二手买卖转趋活跃,带动3月份二手登记轻微上扬。按季方面,2020年首季录7,378宗,总值594.8亿元,较2019年第四季的8,076宗及667.7亿元下跌8.6%及10.9%,齐创2018年第四季的5,159宗及445.2亿元后逾1年按季新低。大型屋苑方面,3月份「嘉湖山庄」录47宗、「沙田第一城」录41宗、「太古城」录30宗、「美孚新村」录29宗。
本月底中原城市领先指数CCL最新报175.56点,按周升0.08%,连升2周共0.88%。中原城市大型屋苑领先指数CCLMass报178.49点,按周升0.26%,连升2周共1.22%。CCL(中小型单位)报176.22点,按周升0.19%,连升2周共1.08%。指数是反映财政预算案定息按揭计划后首周及美国减息半厘当周的市况,楼价短暂止跌。不过,豪宅楼价并未受惠,连升2周后回落,CCL(大型单位)报172.13点,创57周(即2019年2月以来)新低,按周跌0.52%。
分区指数方面,本月底新界西CCL_Mass报161.68点,按周升0.70%,连跌4周后短暂回稳,相信跌势未止。港岛CCL_Mass报186.00点,创8周新高,按周升0.77%,连升3周共3.85%。新界东CCL_Mass报190.38点,创18周新高,按周升1.51%,连升3周共2.52%。九龙CCL_Mass报171.35点,创55周新低,按周跌1.08%。港岛、新界东及九龙楼价分别创近期新高或新低,三区楼价升跌方向未明。
租赁市场
本月份香港百大私人住宅实用面积平均尺租录33.9元,较2020年2月34.7元下跌2.3%,重返2017年2月水平,创下近3年按月新低。2019年8月租金进入调整阶段,由37.9元连跌8个月共10.6%。历史上调整幅度最大是2008年尾至2009年初,当时连跌6个月,累计跌幅达24.8%。按季方面,2020年第一季租金为33.9元,较2019年第四季的35.6元下跌4.8%。十大蓝筹屋苑方面,2020年第一季计,「汇景花园」租金跌幅最大,按季跌7.2%。「黄埔花园」跌6.8%、「海怡半岛」跌6.1%、「丽港城」跌4.9%、「美孚新村」跌3.5%、「太古城」跌3.3%、「嘉湖山庄」跌2.6%、「沙田第一城」跌1.0%。「康怡花园」及「杏花村」租金相对稳定,分别按季跌0.3%及升0.5%。
印花税成交
据税务局公布,3月份买家印花税录得42宗,按月减少32.3%。涉及税款0.64亿元,按月减少72.8%。而平均每宗涉税152.1万元。对比当月全港整体住宅成交量,涉买家印花税之成交宗数占1.09%,比1月减少0.6%;金额则占1.34%,按月减少3.81%。
中原大湾区指数
3月中原大湾区指数报116.5,较上月升0.86%,创指数自2016年有纪录以来新高,其中四大中心城市:香港、澳门、广州及深圳指数皆全面向升,深圳指数更是连续7个月创新高。12个指数中,共8个指数录得上升,幅度由0.3%至2.02%不等,录得跌幅的指数共4个,跌幅由1.09%至2.6%。
大湾区楼市二月受农历新年假期影响,三月却受新冠病毒蔓延拖累,整体经济活动几近停顿,但至三月份下旬,中国大陆疫情开始受控,逐渐开放各城市往来,经济活动开始逐步重回正轨。加上人行降准救市,多个城市亦放宽房地产的限购措施,大湾区城市于三月下旬睇楼量急升,已累积两个多月的购买力爆发,楼价反弹力强。至于香港,于三月份受疫情影响,全球股市急挫,各国量宽救市下,市民意识到,物业起了资金避险及居家抗疫的效用,趁业主愿意议价,加快入市,令三月份二手成交量急升,但鉴于香港楼价跌幅低于人民币跌幅,故此中原大湾区香港指数对比年初亦录得轻微增长。
后结
三月份全国各地仍然在积极抗疫,房地产市场仍然受到很大程度上的影响。出入境限制及社区爆发对看房活动带来直接影响。有见及此,发展商推盘速度亦继续缓慢,以致三月份的一手成交宗数只有不到600宗的水平。四月份整体一手成交数字,还望疫情发展走势,但随着出入境仍然受限制,估计下个月成交量仍然处于低水平。
然而,受环球经济的影响,愈来愈多业主愿意扩大其出售单位的议价空间,导致在二手市场在逆市中,无论宗数及成交金额,均录连续两个月的增长。市场上仍然有庞大的置业需求。一手新盘发展商推盘速度减慢,不少有意置业的人士便转向二手市场,希望在逆市中寻觅性价比高的单位,估计二手市场在现时抗疫期间仍然会主导房地产市场,下个月成交有机会再录增幅。
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